BLUE LEAF PARTNERS · 부동산 금융 칼럼

글 | 한민석(코리 한, Kory Hahn) · Blue Leaf Partners

최근 김원석 대표의 부동산 투자 사업(KRE)과 관련 법인들이 연방법원에 챕터7 파산을 신청한 사실이 알려지면서 한인 사회에 큰 충격을 주고 있습니다. 피해를 주장하는 투자자는 한국과 미국을 합쳐 수백 명에 이르고, 이곳 워싱턴주 피해자를 도와서 이 사태가 나기 전에 간발의 차이로 투자금을 회수하였습니다. 

이들은 신규 투자금으로 기존 투자자의 이자를 메우는 이른바 폰지 구조 가능성을 제기하며 수사 기관에 조사를 요청한 상태입니다. 제가 개인적으로 확인한 바로도 일명 “돌려막기” 식이었습니다. 이에 대해 김 대표 측은 폰지 의혹을 부인하고, 챕터11로 전환해 보유 부동산을 매각해 투자금을 상환하겠다는 입장을 밝혔습니다.

사실관계와 최종 책임은 수사와 법원이 가릴 일입니다. 다만 오랫동안 모은 돈을 잃었다는 이웃들의 이야기를 들으면 마음이 아픕니다. 그리고 동시에 분명히 말씀드리고 싶은 것이 있습니다.

합법적이고 투명한 부동산 담보 대출 투자는 분명히 존재합니다. 문제는 ‘기회’ 자체가 아니라 구조입니다.

은행의 거절이 곧 나쁜 딜은 아닙니다

“은행이 거절한 대출 = 위험한 대출”이라는 오해가 많습니다. 자영업자, 이민자 사업주, 세금 신고를 보수적으로 하는 분들은 실제 소득이 충분해도 은행 기준에 맞지 않아 거절당하는 경우가 많습니다. 그래서 담보를 기준으로 하는 합법적인 프라이빗 머니(private money) 시장이 존재하며, 이것은 정상적인 금융의 한 형태입니다.

위험한 것은 대출 자체가 아니라, 내 돈이 어떻게 다뤄지는가입니다

다음 신호가 하나라도 보이면 일단 멈추십시오.

돈을 먼저 받고, 어느 부동산에 들어가는지는 나중에 알려준다.

“고정 고수익 보장”을 강조한다. (부동산은 시장에 따라 움직이는데 무엇으로 보장하는가)

내 이름이 등기(1순위 저당권)에 올라가는지 확인이 안 된다.

약속어음·투자계약서·송금 기록 등 기본 서류를 제대로 주지 않는다.

신규 투자자를 계속 모집하는데, 정작 기존 투자자 이자는 밀린다.

“우리가 다 알아서 굴린다”며 여러 사람의 돈을 한곳에 모은다.

안전한 구조는 단순하고 투명합니다

당신이 직접 대출자(lender) 명의자가 되고, 당신의 돈은 특정한 한 채의 부동산에 들어가며, 그 부동산에 1순위 저당(deed of trust)이 잡힙니다. 담보인정비율(LTV)은 보수적이고(예: 부동산 가치의 65% 이하), 모든 것이 서류로 남습니다. 등기, 감정평가, 약속어음이 그것입니다. 

은행이 하는 일을, 한 건에 대해, 담보를 잡고, 당신이 직접 하는 것입니다. 이것이 프라이빗 머니의 정석입니다.

투자 전에 딱 세 가지만 물어보십시오

내 이름이 등기에 오릅니까?

어느 부동산입니까?

서류를 지금 볼 수 있습니까?

이 세 질문에 즉답이 나오지 않으면, 그것은 투자가 아니라 위험일 가능성이 높습니다.

이민자 커뮤니티에서 살아온 사람으로서, 우리 이웃들이 열심히 모은 돈을 잃는 것을 더는 보고 싶지 않습니다. 좋은 기회는 요란하지 않습니다. 투명하고, 서류로 증명되며, 스스로 확인할 수 있습니다.

한민석(코리 한, Kory Hahn) · Blue Leaf Partners

본 칼럼은 일반적인 정보 제공이며, 투자·법률 자문이 아닙니다.