● 부동산 평가

미국에서 부동산의 시장 가치(market value)를 평가하는데 일반적으로 최근 매매 사례 비교법과 원가법은 소규모 주택, 공공건물, 나대지와 같은 정기적인 수익이 발생하지 않는 비수익용 부동산(non income producing properties)의 평가에 주로 사용한다. 이러한 방법들은 부동산이 직접적으로 수익을 발생시키는 능력보다는 투자자가 매입하고자 하는 인근 지역에서 가장 최근에 거래가 된 사례나 해당 부동산을 현재 시점에서 신축할 때 발생하는 비용에서 그동안의 시장 가치를 차감한 재조달 원가를 산정함으로써 해당 부동산의 가치를 평가하는 방법이다. 이러한 가치평가는 소규모 주택(1~4가구 규모)의 가치를 평가하는 데는 이 두 가지가 가장 많이 사용되고 있다. 매매사례 비교법은 모든 평가 대상 부동산을 가장 최근에 거래되는 유사한 매매사례와 비교 대상 부동산(comparable property)과 거래내용이 정확하게 일치한다면 평가내용에 대해 아무런 조정을 할 필요 없이 쉽게 평가 할 수 있다. 아파트의 경우 외형적으로는 유사하다 하더라도 실제 거래내용에 포함된 각종 조건 등이 다른 경우가 대부분이어서 실제 거래내용은 크게 달라진다. 따라서 실제 부동산을 평가할 때는 비교 대상 부동산의 매매가격으로부터 여러 가지 요소들을 비교하여 약간의 금액을 더하거나 차감하는 조정 과정을 거치게 되며, 이러한 과정들을 거쳐 최종 조정가격(final adjusted sale price)을 구하게 된다. 수익용 부동산(income producing)의 경우 수익환원법을 이용한 부동산 평가는 미래의 각 연도별 수입과 지출, 그리고 순 수입(net income)이 결정되면, 이 현금 흐름을 적절한 할인율로 할인하여 부동산의 가치를 평가한다. 일반적으로 수익용 부동산을 평가할 때 할인 현금 흐름 법(discounted cash flow analysis)을 많이 사용한다. 직접 환원법(direct capitalization method)을 이용한 부동산 평가는 부동산의 년 수입을 cap rate로 나누어 부동산 가치를 추정하는 방법으로 부동산 분야에서 가장 많이 사용되고 있다. Cap rate 계산 기본 공식은 부동산의 가치 또는 매각금액에 대한 연 수입의 비율을 나타내며, 부동산을 평가할 때 주로 NOI를 사용한다. NOI는 부동산의 유효 총수입(effective gross income)으로부터 부동산 운영과 관련된 모든 비용을 빼서 구하며 파이낸싱과 관련된 비용(financing expenses) 세금을 납부하기 전에 부동산으로부터 발생하는 수입을 말한다. 

● 부동산 투자분석

상업용 부동산은 아파트, 호텔, 오피스 빌딩, 쇼핑센터, 창고 등 그 범위가 다양하다. 미국에서는 아파트도 상업용 부동산에 포함된다. 이는 한국과 달리 아파트 단지 전체를 처음부터 임대 목적으로 지어 관리, 운영하고 소유권을 입주자 개인이 갖지 않기 때문이다. 부동산 소유자는 수익성 부동산을 통해 두 가지 형태의 수입을 얻을 수 있는데, 첫째는 소유자 자신이 부동산 자체를 이용하면서 수익을 발생시키는 경우이고, 또 다른 하나는 소유자가 타인에게 부동산을 임대하여 임차인으로부터 임대료를 받아 수익을 챙기는 경우이다. 소유자가 직접 부동산을 이용하는 경우의 수익은 해당 비즈니스가 얼마나 잘 되는가를 반영하는 것이다. 예를 들어 건물주가 자기 건물에서 직접 식당을 운영한다고 하면, 건물주는 식당이 얼마나 운영이 잘 되어 수익을 낼 것인가가 중요하지 건물 자체에서 얼마의 수익이 나오는지는 따져 보기가 쉽지 않다. 반대로 건물 소유자가 직접 사업체를 운영하지 않고, 임차인에게 모두 임대하여 임대료를 받는 경우라면 부동산 운영 수익이 얼마인지를 정확하게 따져 볼 수 있다. 이처럼 임차인에게 부동산을 임대하는 경우 발생하는 임대수익은 계약서에 기록된 대로 정확한 금액이 드러나게 되는데, 이를 계약 임대료라고 한다. 투자자들이 부동산 투자를 고려할 때 재무구조가 안정된 임차인과 장기간 임대차 계약이 되어 있는 부동산의 경우 둘 사이의 계약 임대료는 중요한 요소가 된다. 주택 시장은 상품의 특성상 지리적으로 투자 대상 지역이 지엽적인 반면에, 상업용 부동산 투자는 지리적 투자 범위가 전국적, 국제적으로 광범위하게 이루어진다. 현재 미국 내 대규모 오피스빌딩이나 쇼핑센터, 호텔, 기타 수익성 부동산의 경우 미국 내 기업이나 개인뿐만 아니라 최근에는 한국의 투자자들이 지분의 일부 내지는 전체를 소유하는 경우도 많다. 이처럼 다양한 시장에 투자자들이 증가하고 있는 반면, 부동산에 투자함에 있어서 투자자는 나름대로의 전략을 수립해 놓고 그에 따라 투자를 하게 되는데, 투자분석을 하기 위해서는 그에 대한 지침이 되는 투자 전략의 수립이 선행되어야 한다. 능동적 투자자는 투자자가 직접 자본을 투자하면서 투자 상품을 찾고, 사들이고 운영하고 적극적으로 개입하는 경우를 말한다. 수익용 부동산을 결정함에 있어 중요한 투자분석의 방식에는 첫째, 부동산의 운영을 통한 현금흐름을 예측하고, 둘째, 수년 후 부동산 처분을 통한 매각 이익을 예측하고 셋째, 불확실한 현금 흐름을 현재 가치로 환산하며, 넷째, 이를 의사 결정을 내리기까지 필요로 하는 정보를 포함하고 있다. 투자자가 부동산 투자를 통해 실질적인 세금 혜택을 받을 목적이라면 그 투자자의 세금에 대한 입장(tax status)이 어떠냐에 따라 달라지게 된다.