임대차 계약이란 소유자 혹은 임대인(landlord/ lessor)과 사용자 또는 임차인(tenant/ lessee) 사이의 계약으로 임차인 에게 임대인 소유 부동산의 독점적인 점유권과 사용권을 특정한 기간 동안 부여하는 것을 말한다. 

임대차 계약은 소유자와 사용자의 소유자의 임대 소유권(leased fee estate)과 사용자의 임차권(leasehold estate)의 권리로 나눈다. 

임대 계약의 소유자는 임대차계약 기간 동안 임대료를 받을 권리를 갖게 되며 또한 계약 만료 후 물건에 대한 권한을 되찾게 된다.

부동산 임대차 계약의 종류

(1) Tenancy For Years 햇수에 따른 임대차 계약 이란 임대 기간이 5년 혹은 1년처럼 언제 시작해서 언제 끝나는 기간이 특정한 기간으로 한정된 것을 말한다. 

이렇게 특정한 기간 동안 맺은 임대차 계약은 그 기간이 끝나면 따로 계약 해지 통지를 보내지 않아도 자동으로 계약이 만료되며 임차인은 임대인 에게해당 부동산을 인계해야 한다. 

계약은 당사자의 합의만 있으면 맺은 계약을 수정하거나 해지할 수도 있기 때문에 비록 임대 계약이 만료되기 전이라도 쌍방의 합의에 따른 계약의 해지나 연장이 가능하지만 합의가 되지 않으면 임대차 계약 조항에 따르지 않고는 어느 한쪽에서 일방적으로 계약을 해지할 수 없다.

(2) Tenancy From Period to Period 주기적인 임대차 계약이 언제 시작해서 언제 끝나는 특정한 기간으로 정해져 있는 것이 아니라 한 달 또는 일 년 등의 기간을 주기로 해서 어느 일방이 상대에게 계약 해지 통지를 할 때까지 무한정으로 그 주기가 반복되는 임대차 계약을 뜻한다. 

이 주기적인 임대차 계약은 대부분 처음 에는 어떤 특정한 기간 동안의 Tenancy for years 임대차 계약으로 시작했다가 이 임대 기간이 끝난 뒤에도 임차인이 계속해서 부동산에 남아있고 임대인도 특별한 조치를 취하지 않고 계속해서 월세를 받을 때 주로 형성된다. 

통상적으로 임대하는 주기는 쌍방의 별다른 임대 기간의 합의 없이 매월 렌트를 내고 있는 경우 다달이 임대차 계약(Month-to-Month Tenancy)이 형성된다. 

이 주기적인 임대차 계약을 해약하기 위해서는 해지하고 싶은 일방이 상대방에게 적어도 해지 기일 전 한 달(30일)이 들어 있는 해지 통고를 서면으로 하도록 요구하고 있다.

(3) Tenancy at Sufferance 임대차 계약은 합법적인 임대차 계약에 의해 임대건물을 점유한 후 임대 계약이 만료된 후에도 임대인의 승인 없이 계속해서 임대건물을 점유하고 있는 경우를 지칭한다. 

즉 임대 계약이 만료된 후 계약 기간 종료라는 임대인의 요구를 무시하고 계속해서 남아있는 경우다.

부동산 임대차 계약 조항

(1) Option to Renew 임차인의 계약 갱신 선택권은 임대차 계약 기간이 만기가 되면 양자의 합의에 의하지 않는 이상 계약의 갱신이 법적으로 보장되지 않기 때문에 임대건물에 많은 투자를 한 임차인의 입장에서는 계약 갱신 선택권을 요구하는 경우가 많다. 

예를 들어 5년 임대 계약 기간과 그 후 5년 계약 갱신 선택권을 얻을 경우에 임차인은 5년 후 임대인과 새로운 계약 기간의 합의가 되지 않더라도 5년을 더 갱신할 수 있는 법적 권리가 있으므로 적어도 10년의 기간을 보장 받는 것이다. 

대부분의 임대차 계약은 계약 갱신 선택권을 행사하는 방법에 있어 임차인이 서면으로 계약 만기 전 6개월이나 특정한 기간 전에 임대인에게 통지하도록 규정하고 있다. 

(2) Security Deposit 미국의 임대차 계약은 대부분 월세를 내고 한 달이나 두 달분에 해당하는 보증금을 건물주에게 내는 게 보통이다. 

이 보증금의 목적은 임대차 계약 만기 후 임차인이 임대건물에 입힌 피해를 보상받기 위한 것이기 때문에 임대 기간 중 임차인이 이를 차임 대신 사용할 수 없다.

(3) Use of Premises 임대건물 사용 목적은 임차인이 여러 종류의 상업용 시설의 똑같은 품목을 취급하는 가게를 막기 위해 임차인은 한 분야에서 임대 가게의 독점적인 사용(Exclusive Use of Premises)을 요구할 수 있다.

대부분의 상업용 부동산의 경우 주택 임대차 계약 보다 훨씬 복잡한 계약서가 필요하다. 

따라서 발생 가능한 보다 많고 다양한 경우에 대한 조항들을 필요로 하는 것이다. 

상업용 임대차 계약 에서 제한하지 않는다면 임대인은 합법적인 어떠한 용도로도 사용할 수 있다. 

따라서 임차인은 임대 계약서에 서명하기 전에 반드시 제약 조건들을 숙지하는 것이 좋다.

●부동산 임대 계약서의 양도(Assignment or Transfer of Interest)

(1) 임대인에 의한 양도

일반적으로 임대인은 해당 부동산의 절대적 소유권(Fee Simple)을 가진 소유주이다. 

이 임대인이 해당 부동산을 매매 할 때 해당 부동산의 절대적 소유권을 양도하는데 이때 매매 하는 건물에 임차인이 들어 있으면 이는 다른 지역권이나 제한권과 같이 소유주의 절대적인 소유권을 제한하거나 침해하므로 이들을 모두 보증 양도서(Warranty Deed) 에 명기하여 절대적 소유권이 이들에 종속(Subject To)되어 있음을 명시 해야 한다. 

이 보증 양도서 이외에 임대 계약서 양도서를 따로 작성하여 새 주인 매수인에게 양도한다. 

하지만 임대인이 해당 부동산의 매수인에게 임대 계약서를 따로 양도하지 않았다 하더라도 대부분의 주법은 매수인이 매수 당시에 해당 부동산에 현존하고 있는 모든 임대 계약서를 양도받은 것으로 취급한다. 

그래서 정식으로 임대 계약서를 양도받지 않았다 해도 매수인은 새 주인으로서의 모든 의무를 임차인에게 이행해야 하고 임차인 또한 새 주인에게 임차인의 의무를 이행해야 하기 때문에 이들 사이에 사실상 법적인 변화는 없다고 하겠다. 

(2) 임차인에 의한 양도 

임대차계약서에 의해 금지되거나 제한되지 않는 한, 임차인은 임차물건의 양도(Assignment)하거나 전대(Sublease)할 수 있다. 

양도는 원 임차인이 모든 권리를 새로운 임차인에게 넘기는 것을 말한다. 

대부분의 임대 계약서는 임대인의 허락을 양도하기 전에 임대인의 동의를 얻도록 요구하고 있다. 

그리고 비록 임차인이 임대인의 허락을 얻어 제삼자에게 임차 계약서를 양도했다 하더라도 임대 계약서 조항이나 임대인의 동의 없이는 양도 후에도 임차 계약상의 책임에서 풀려날 수 없다.