부동산소유권은 단독소유권(Ownership in severalty 혹은 Separate ownership)과 공동 소유권(Concurrent ownership 혹은 Co-ownership) 으로 나눌수 있다.

단독 소유권은 부동산의 재산권을 혼자서 보유하기 때문에 부동산을 처분할때도 다른사람의 간섭없이 혼자서 소유권을 넘기는 형식이다. 공동소유권은 두사람 이상이 동일한 재산에 대하여 공동으로 지니는 소유권을 말한다.

(1)공동명의소유권(Joint Tenancy) : 두사람 이상이 한 부동산을 공동으로 소유하는것을 말한다.

공동소유권(undivided ownership)은 만약 한명이 사망하면 그 사망자의 소유권지분이 다른 공동소유권자들에게 균등하게 배분된다.이를 생존자의 취득권 (survivorship)이라고도한다.생존자소유권은 결혼한 부부나 부모와 자녀들 사이에 재산을 공유할때 많이 택하고 있다.

(2)분할 공동소유권(Tenancy in Common)은 부동산을 매입할때 매입자가 투자한 부동산 지분을 기준으로 한 소유권의 비율에 따라 비율을 같이할 수도 있고 달리 할수도 있다.이는 각자의 지분만큼 재산을 공유하는 소유권 형태이며 자기몫의 지분을 제3자에게 양도할 수 있다.

(3)동업재산소유권(Tenancy in Partnership) : 두사람 이상이 동업을 목적으로 부동산을 공동으로 소유하는 것을 말한다.동업재산소유권은 공동으로 모든 책임을 지는 무한동업자(general partner)와 자기가 출자한 한도 내에서만 책임을 지는 유한동업자(limited partner) 가있다.

(4)생존자 부부공동소유권(Community property with right of survivorship): 배우자가 사망했을경우 1/2의 소유권이 자동으로 생존한 배우자에게 주어지는 것을말한다.일반적으로 부부가 사업체를 매입했을때 부인의 명의없이 단독으로 구입했어도 결혼후에 취득했다면 부인은 자동적으로 50%의 소유권을 인정 받는다.

(5)부부공동소유권(Community Property) : 부부가 공동소유권을 행사하는것을 말한다.즉, 결혼한후에 부부가 함께 취득한 재산권은 부부가 동등하게 각 각 50%로 균등하게 분리된다는 것이다.부부중 배우자가 사망 했을 경우 생존한 배우자는 재산권의1/2의 소유권을 유지하고, 사망한 배우자의 소유권은 유언에 따라 배우자나 자녀 또는 제3자에게 양도된다.결혼전에 취득한 재산은 부부공동재산권에서 제외된다.

[소유권 보험]  

미국에서 소유권 보증 보험증서를 발행한 회사는 1876년 펜실베니주 필라델피아에서 최초로 설립되었다.

부동산 소유권 보험(Title Insurance) 제도는 매매되는 부동산에 대한 소유권을 보장해주는 보험업무와 부동산 거래가  모두 완벽하게 이루어질수 있도록 필요한 부동산 결산업무를 제공하는 두가지 기능을 병행하고있다.

부동산을 매매하는 과정에서 Buyer 에게는 구입 하고자하는 부동산에 대한 소유권을 보장해 줌으로서  Seller 의 소유권에 대하여 의심없이 부동산을 살수있도록 해주며 부동산을 담보로 Buyer 에게 부동산 융자금을 대출해주는 금융기관에게는 부동산에 대한 저당권과 그순위를 보장함으로서 금융기관이 손쉽게 부동산 융자을 대출해 줄수 있도록한다.

한국 부동산법에는 없는 미국 에서 부동산 을 매매 할때 발생하는 생소한 단어가  Escrow 와 부동산 소유권보험(Title Insurance)이다.미국에서는 부동산 매매나 융자를 신청할경우에는 반드시 소유권보험에 가입해야만 금융기관에서 대출을 받을수 있고 부동산 거래가 종결된다.

이 소유권 보험증서는 확인될수 있는 위험들로부터 과실이 입증 되지 않아도 보호 받을수있다.부동산 소유권보험은 과거 부동산의 소유주가 어떻게 소유를 했는지 모든과정을 조사한다.이러한 과정을 통해 부동산의 소유권과 관련된 사항을 조사하여 부동산 소유권보험을 가입시킨다.

이러한 조사는 해당 부동산에 관련된 담보나 명의에 관한 기록등을 확인한후 소유권과 관련된 재산권의 하자등이 있는지 확인하게되며 이러한 과정을 거쳐 완전무결한 소유권을 Buyer 에게 이전시켜야 하는것이다.

부동산을 매매하는 과정에서 구입한 부동산의 소유권에 문제가 발생하여 소유권을 잃게 될경우 부동산 소유권보험을 통하여 구입 가격만큼 보상을 받을수있다. 

여기서 부동산 소유권보험의 보험료와 부동산을 구입한 Buyer 가 집안의 보석등 중요물건에 대해 별도로 가입한 재산보험이나 화재보험과는 성격이 다르다.

일반적으로 보험상품은 장래에 발생할수있는 일들에 의해서 손해 보상을 해주는 제도이나 부동산 소유권보험은 과거에 발생했던 일들에 의해 손해를 입은 금융기관이나 Buyer 에게 보호막이 될수있는 좋은 제도라고 할수있다.

부동산 소유권 보험은 Buyer 가 구입한 부동산의 실질적인 소유주를 보장하는 매수인 소유권보험(Owner's Policy)과 부동산을 담보로 Buyer 에게 부동산 융자금을 대출해 주는 금융기관에게 해당 부동산에 대한 저당권과 순위를 보증하는 저당권 보험(Lender's Policy)등이있다.

예를 들어 Seller 가 부동산 양도증을 위조하여 다른 사람의 부동산을 자기앞으로 등기한후 Buyer 에게 팔았거나 등기되지 않은 Seller 의 저당권이 나중에 발견되어 Buyer 와 부동산 대출금을 융자해준 저당권자가 재산상의 손해를 소유권 보험회사가 보상해 주는 것이다.

부동산 소유권 보험이 일반화 되어 있는 미국에서는 Seller 가 갖고있는 깨끗한 소유권을 증명하도록 하고 있으며 통상적으로 부동산 계약서는 Buyer 를 피보험인으로 하는 부동산의 소유권보험을 Seller 의 비용으로 신청하도록 요구하고있다.

고객으로부터  부동산의 소유권보험이나 저당권 신청을 소유권회사에 의뢰하면 먼저 해당 부동산에 관한 소유권과 권리관계를 카운티 등기소에 등기된 문서 등을 공공기록(Public Records)을 통해 현소유주로 부터 그 전소유주들을 향해 역으로 거슬러 올라가며 조사한다.

소유권과 부동산에관한 권리들은 변동사항이 공시되는 것을 원칙으로 하고있어 등기를 해야 효력이 발생하기 때문에 법으로 지정된 등기 기록들을  조사 함으로서 현 소유주의 소유권과 권리에 이상이 있는지를 알게되는 것이다.

소유권 보험회사는 현 소유주까지 내려오는 동안의 부동산 소유권과 권리들이 변동되어 내려져온 등기기록 소유권 사슬(Chain of Title)을 조사한다.

이와 별도로 세금,상속,이혼,소송이나 재판 판결등으로 인하여 해당 부동산의 소유권과 그 소유권에 미치는 문제점을 부동산 권리 분석 보고서(Title Commitment)를 작성하여 부동산 계약의 당사자와 부동산 융자 를 신청한 금융기관에게 전달한다. 

[부동산 담보권]

(1)저당권(Mortgage):

은행에서 융자를 받으면서 주택,상업용 상가,아파트,농장 기타 부동산을 담보로 제공하는 경우가 있다.

부동산 소유주는 채무자와 저당권 설정자(Mortgagor) 가되어 대출 금융기관인 저당권자(Mortgagee)에게 담보빛 차용과 저당권 설정 계약을 해주며  저당권이 보호 받기위해서는 해당 부동산이 위치한 카운티 등기소에 등기 함 으로서 효력이 발생한다.

일반적으로 저당권과 이와 관련된 차용증은 양도 혹은인수 할수있고 저당권은 이를 발생시킨 부동산 담보빚이 변제됨과 동시에 소멸되는것이 원칙인데 만약 채무의 변제가 없을 경우 저당권자가 해당 부동산을 법이 명시한 강제집행(Foreclosure)을 통하여 우선 변제 받을수 있도록 보장하고 있다.

(2)법원 판결담보권(Judgment Lien):

부동산을 소유하고 있는 소유주가 금융기관에서 무담보로 융자금을 지급 기일이 지났어도  상환하지 못했거나 자동차 보험이 만기된것을 모르고 상대방 운전자에게 손해를 입혔을 경우 금융기관이 무담보로 빌려준 무담보빚(Unsecured Debt)이나 사고나 다른 계약 위반으로 인하여 손해배상을 청구할 수 있는 권리 등은 일반적으로 동산재산(Personal Property)으로 구분하여 부동산 소유주에게 영향력을 행사하지못한다.

그러나 금융기관이나 금전적인 손해를 입은 당사자가 법원에 소송을 제기하여 승소 판결(Judgment)을 받은후에 해당 부동산이 위치한 카운티 등기소에 이판결을 등기하면부동산재산(Real Property)의 일종인 법원의 판결 담보권(Judgment Lien)으로 바뀐다.

(3)세금 담보권(Tax Lien):

부동산 소유주에 부과된 정부 기관의 각종 세금들 소득세(Income),상속세(Estate and Inheritance),고용인세(Employment Tax) 등은 정부에 지고 있는 무담보 빚 이며 동산으로 취급 하지만 법이 정한 일정 기간안에 갚지 않으면 해당 세법이 정한대로 제촉(Notice)을 발송한후법원 판결이 없어도 납세자 소유 부동산이 위치한 카운티 등기소에 등기 할수있는 권리가 부여 되고 등기와 동시에 담보권(Lien)으로 바뀐다. 

담보권 순위는 부동산 등기소에 등기된 순위에 따라 정해지며 부동산을 강매하여 세금을 변제 받을수있다.

(4)건축업자 담보권(Mechanics Lien):

부동산의 건축,개조,보수공사에 건축 재료를 공급하고 노동력과 장비를 제공한 건축업자가 돈을 받지 못했을때 해당 부동산에 공사비 청구권을 카운티 등기소에 등기하는 것을 말한다.

부동산 소유주가 건축업자 에게 공사금 전액을 지불 했다 할지라도 건축업자가하청업자에게 공사대금을 지불 하지 않았을 경우 하청업자가 해당부동산 소유주에게 하청업자 담보권 포기 약속을 하지않을 경우 담보권을 행사할수있다.

건축업자 담보권은 건축업자가 건축재료,노동력을 제공한 날로부터 일정한 기간안에 법원의 판결없이도 부동산이 위치한 등기소에 등기함으로서 담보권의 효력이 발생한다.

(5)부동산 세금담보권(Real Estate Tax Lien):

부동산 세금은 각 부동산의 가치에 비례하여 해당 부동산이 있는 카운티 과세평가국(Assessors Office)에의해 평가된 공시가격(Assessment Value)을 각주에 속해있는 카운티 지역의 편차를 감한하여 조정한후 산출한다.

부동산 세금은 세금의 과세지역(Taxing District)에 포함된 지방자치 단체,초등학교부터 대학이 위치하고 있는 학군 위생국,하수국,수도국 등의 예산에 충당한다.부동산 세금은 과세지역의 회계년도 예산(Budget)을 작성하여 총 예산 지출과 부동산세금을 제외한 수익을 계산하고 차액을 부동산 세금에서 징수할 금액으로 산출한다.

그리고 이금액으로 과세 지역안에 위치한 부동산들의 총공시가격을 나누면 해당 과세지역이 부과하는 세율이나오고 각과세지역들의 세율을 합한것이 총 세율이 되는것이다.부동산세금 담보권은 다른 모든 담보권과 달리 등기소에 등기한 순서와 관계없이 담보권중 항상 최우선권이 있다.