● 부동산 대리인(Real Estate Agent)

부동산 대리인은 일반적으로 Real Estate Managing Broker와 Real Estate Broker를 말하며 이들은 워싱턴주 부동산 시장의 중추적 역할을 하고 있다. 

미국의 각 주에서 부동산을 매매하거나 임대 또는 교환하도록 중개하고 그 대가로 중개비를 받을 수 있는 자는 주 정부에서 발급하는 부동산 중개사(Real Estate Broker) 자격증 소지자에 한하도록 규정하고 있다. 

대부분의 Real Estate Managing Broker는 여러 명의 Real Estate Broker들과 함께 일을 하는 것이 보통인데 Broker들은 주정부로부터 자격증을 발급받은 분들로 Real Estate Managing Broker의 감독하에 부동산 중개 업무를 할 수 있다. 

한인들이 주로 운영하는 식당, 세탁소, 그로서리, 주유소, 커피샾 등 부동산이 포함되지 않는 사업체 매매는 부동산 중개사(Real Estate Broker) 자격증이 없어도 중개업을 할 수 있다. 

미국 부동산 시장은 1950년대까지만해도 우리나라의 복덕방 아저씨처럼 소규모 자영업자들이 대부분으로 매도인(Seller) 혹은 임대인(Landlord)이 찾아와 부동산의 매도나 임대를 의뢰하면 본인이 직접 매수인(Buyer)이나 임차인(Tenant)을 찾아 소개해 주고 거래가 성립될 경우 이들 의뢰인들에게만 소개비를 받아 중개사(Real Estate Broker)는 부동산 매도인이나 임대인을 위해서 일하는 대리인이었다. 

이런 환경은 1960년도에 들어서면서 부동산 중개사들이 부동산 매매를 위해 서로 협조하고 정보를 교환하기 시작하면서부터 변화하기 시작했다. 

Seller가 처음에 부동산을 팔아줄 것을 의뢰했던 중개사가 다른 중개사들과 협력하여 Buyer를 찾아 나서고 다른 중개사가 찾은 Buyer가 부동산을 사는 경우가 빈번해지기 시작한 것이다. 

미국 각주의 대리인에 관한 법은 부동산 중개사와 의뢰인의 관계를 대리인(Agent)과 고용인(Principal)으로 규정하고 대리인으로 하여금 고용인에게 영국 판례법의 중세기 주종관계에서 유래한 다섯가지 의무를 이행할 법적 책임을 지게하고 있다. 이 다섯 가지 의무들이란 

첫째, 대리인은 고용인의 최상의 이익을 위해 행동함으로서 충성(Loyalty)해야 하고 

둘째, 고용인이 원하는 바를 곧이곧대로 이행하여 복종(Obedienc)해야 하며 

셋째, 최선을 다해 고용인의 이익을 보호(Care)해야 하고 고용인의 재산을 관리하는 데 있어 빠짐없이 결산(Accountin)을 해주어야 할 의무가 있으며 

다섯 번째, 고용인을 대변하면서 발생한 모든 적절한 상황을 빠짐없이 보고(Disclosur)해야 될 의무가 있다. 

이러한 부동산 중개사와 고용인 사이의 법적인 대리인 관계를 강조하고 반대로 이러한 법적 의무가 없는 관계를 구분하기 위해 부동산 중개사는 고용인을 의뢰인(Clien)이라 칭하고 다만 중개사가 대리인으로서 고용인에 대한 책임을 다하기 위해 만나게 되는 상대방은 손님(Customer)라고 부르는 중요한 구분을 하는 것이다. 

● 다수 명부 서비스(Multiple Listing  Service)

다수명부 서비스는 컴퓨터 전산망 시스템으로 회원으로 가입되어 있는 많은 부동산 중개사(Real Estate Broker)들이 이들 사이의 계약에 의해 각자 매도를 의뢰받은 부동산을 전산망에 입력시켜 다른 회원들에게도 이 부동산을 팔고 중개비를 분배 받을 수 있는 권리를 주어 공개적으로 매수인(Buye)을 찾는 부동산 매매 형태이다. 

그리고 이 다수 명부 조항은 매도인(Seller)이 부동산 매매를 의뢰한 중개사에게 이 다수 명부서비스를 통해서 공개적으로 자기 부동산을 팔수 있도록 허락하는 동시에 다수 명부 서비스를 통해 매수인을 찾는 다른 회원 중개사들을 매도인의 부대리인으로 인정하는 것이다. 

1960년대부터 등장하여 미국 부동산 시장을 발전시키는데 지대한 공헌을 한 이 다수명부서비스는 컴퓨터 전산망을 이용하여 신속하게 많은 매수인(Buyer)들에게 부동산을 소개할 수 있는 기회를 제공한다. 

그리고 다수 명부서비스를 통해 매매 되었거나 시장에 나와 있는 비슷한 다른 부동산들과 가격을 비교하여 자기 부동산이 요구할 가격을 쉽게 알아낼 수 있는 이점이 있다. 

매수인(Buye) 또한 시장에 나와 있는 여러 부동산을 볼 수 있으므로 자기에게 가장 알맞는 부동산을 살 수 있다는 장점이 있다. 

부동산 매매를 의뢰받은 부동산 중개사가 다수 명부서비스를 이용할 경우 매도인(Seller)의 리스팅을 올린 중개사는 Listing Broker라고 부르며 이 명부를 통해 매수인(Buyer)를 찾는 중개사들을 Selling Broker라고 한다.