미국에서 부동산 계약(Contracts)은 사업체거래를 위한 계약이나 주택이나 부동산을 법적으로 매매 합의를 하는 행위를 계약이라고 한다. 

한국에서의 부동산법은 국회에서 만든 성문법(Statutes)을 통해 규제나 제한으로 민법(Civil Law) 위주로 부동산법을 집행하고 있다.

미국의 부동산법은 부동산 소송으로 인한 재판 을 통해 오랜 기간 동안 판사가 판결한 판례법(Case Law)을 주축으로 부동산 소유권에 관한 분쟁이 동향인 배심원들과 특정한 지역의 오랜 관습을 내포하고 있는 판례법(Case Law)에의해 판가름 나는 관습법(Common Law) 체계로 되어있다.  

부동산이나 사업체 계약 초기에 계약의 기본요점은 물론 계약 내용이 방대하고 부동산거래도 제3자인 중개인을 통해 사고파는 당사자가 감정이 개입되는 직접적인 거래를 피하기 때문에  미래에 발생할 분쟁이 생기지 않도록 계약단계부터 변호사 혹은 부동산 전문가를 통해 자문받는 것을 자연스럽게 생각한다. 

그러나 한국에서는 부동산매매 당사자가 직접 거래를 선호하며 문제가 생겼을 때 변호사를 선임하는 경우가 대부분이다. 

미국에서 부동산이나 사업체를 매매 할 때 계약은 법률에 구속력을 갖고 집행되므로 다음과 같은 조건을 갖추어야 한다.

1. 부동산 계약은 매입자(Buyer)가 판매자(Seller)에게 구입하겠다고 하는 청약(Offer)을 하고 판매자가 청약을 승낙(Acceptance)하면서 시작되며 이 계약은 쌍방 간에 법적인 합의(Agreement)가 있어야 한다. 

부동산 매매 가격과 계약 내용은 매입자가 작성하여 서명한 후 판매자에게 매매 제의를 하는데 만약 판매자가 청약 조건을 승낙하여 서명을 할 경우에는 법적인 구속력을 가진 계약서가 되는 것이다.

2. 부동산 계약당사자들은 계약을 체결할 법적 능력(Legal capacity)을 갖추어야 한다. 법적 능력은 18세 이상이어야 계약서 체결이 유효하며 18세 미만은 보호자(Guardian)의 동의 하에 계약을 체결할 수 있다. 

만약 미성년자이거나 법원에서 판결한 정신 이상자인 경우에는 부동산 계약이 취소될 수 있다.  

법인체가 당사자인 경우에는 회사의 대리인은 반드시 회사로부터 권리를 위임 받아야 하며 상대방은 반드시 수임받은 법률행위를 확인해야 한다.

3. 부동산 계약은 사기방지법(Statute of frauds)에 의하여 반드시 문서로 작성되어야 한다.

부동산 계약은 여러 기술적인 문제와 복잡한 법률 문서로 되어있는데 구두로 계약을 맺었다면 많은 오해가 생길 것이 분명하다. 

그러므로 장래에 발생할 불필요한 분쟁과 손해 등을 미리 예방하기 위해서는 서면으로 상호 계약서를 작성하는 것이 중요하다. 

서면에 의한 표현의 중요한 요소는 계약 당사자 서명, 부동산 표시, 합의점 및 조건 표시가 요구된다.

4. 부동산 계약당사자는 계약이 완료되면 대가(Consideration)를 지불하여야 한다. 한국 부동산법에는 생소한 미국이나 영국법에만 존재하는 특수한 개념이다.

5. 부동산 계약은 합법적이고 공공 정책에 반해서는 안 된다. 예를 들어  마약을 보관하는 창고로 사용할 목적으로 부동산 계약을 할 경우에는 불법 계약이다.

6. 부동산 계약은 상호 합의 하에 성립되어야 한다. 부동산을 매입하거나 판매할 때 당사자가 협박, 감금, 부당한 영향력을 행사하거나, 고의로 사취의 목적으로 계약할 경우 또는 해당 부동산에 결정적인  착오가 있는 경우에는 계약이 될 수 없다. 

<사업체 매매>  

미국에서 사업체를 매매하는 행위는 부동산 매매와 같이 매우 중요하다. 

사업체 매매는 그 사업체와 함께 재고품이나 가구, 장비 등을 전체로 하여 매매가 이루어진다. 

워싱턴주를 포함하여 각 주정부는 사업체를 매매할 때 통일상법(Uniform Commercial Code, Division 6, Bulk Sales)을 적용하고 있다. 통일 상법은 전량매매(bulk sales)에 대하여 채권자를 보호하고, 최우선 순위로 대금을 지불하도록 하기 위한 것이다.

사업체를 매매할 때 가장 중요한 것은 셀러의 채무정리이고, 인수인계 전에 철저한 조사가 이루어져야 한다.

만약에 셀러의 융자금, 세금, 개인소송으로 인한 채무 법적 문제 등이 정리되지 않은 상태에서 사업체 매매가 이루어지면 채권자들이 바이어에게 채무를 갚을 것을 요구하므로 금전적 책임을 법적으로 보호 받을 수 있도록 반드시 에스크로를 열어 모든 채무를 정리해야 하며 사업체매매는 동산(Personal Property)과 권리금(Goodwill)이기 때문에 동산매매로 부동산이 포함되지않은 일반사업체의 매매는 통일상법이 적용된다.

사업체 가격을 정하는 기준에는 권리금(Goodwill), 상호(Trade name), 장비(Equipment), 재고(Inventory), 임대 및 임대개량(Lease,Leasehold improvement), 불경쟁 약속(Covenant not to compete) 등이 포함된다.

미국에서의 사업체 매매는 부동산 계약과는 별도로 이를 규제하는 관련 법규 또한 부동산법이 아니다.

그러나 상업용 부동산과 밀접한 관계에 있고 때로는 사업체와 부동산이 함께 거래되는 경우도 있다.

한인들이 운영하는 사업체 매입 시 가장 주의 깊게 살펴야 할 부분은 리스내용과 매상 확인이 중요하다.

사업체 매매에 첫째는 바이어가 구입하고자 하는 현재 운영 중인 사업체의 리스기간이 몇 년 남았는지, 옵션이 포함 돼는지 남은 리스 기간이 끝나면 새로운 리스를 받을 수 있는지 등을 명확하게 확인해 봐야 하며 될 수 있는 한  변호사에게 의뢰해 리스계약서를 검토하는 것이 매매계약의 법적보호가 가능하다.

일반적으로 리스 옵션이 있는 경우 바이어가 사업체를 인수할 경우에도 리스 옵션이 해당되는 경우가 있지만, 리스 계약을 셀러 에게만 옵션이 국한되는 리스계약도 있으므로 리스 계약서를  확인해야 한다.

사업체 매매에서 매상 확인은 최근 2~3년 세금 보고 기록과 물품 인보이스, 크레딧카드 매출전표 등을 점검해 보고 별도로 바이어가 직접 매상 점검을 확인한다. 

간혹 셀러가 바이어의 매상확인을 기피하기도 하지만 바이어가 매상과 상관없이 사업체를 매입하려는 것이 아니라면 매상을 확인하고 사업체를 인수해야 한다. 

매상 점검은 사업체 매매계약 후  합의에 의하여 에스크로를 오픈하기 전에 할 수도 있고 에스크로를 오픈한 후에 할 수도 있지만 사업체 매매계약서 작성할 때에 반드시 셀러와 바이어 합의 후에 에스크로 서류에 단서조항(Contingency)을 포함하여 에스크로가 오픈한 후 에도 매상 확인을 할 수 있도록 바이어는 규정해 놓아야 한다. 

사업체 매매계약서를 작성하면 반드시 에스크로를 개설해야 한다.

에스크로를 개설하지 않고 사업체를 구입할 경우 사업체에 대한  세금체납, 외상미수금 혹은 부채 등을 바이어가 책임을 지게 되므로 에스크로를 개설하여 사업체 매매계약의 법적 보호 를 받을 수 있다.

<부동산 임대계약>  

식당, 세탁소 등 사업체 운영을 위해 건물이나 상가를 빌려 쓰기 위한 임대계약서는 법적인 효력을 갖는다.

이 같은 임대계약에서 건물주인을 임대인(Landlord/Lessor)이라고 하며, 건물을 사용하려는 측을 입주자, 임차인(Tenant/Lessee)이라고 한다. 

부동산의 임대계약은 임대인은 일정한 기간동안 임차인으로부터 임대료를 받고 건물주의 부동산을 독점으로 점유할 수 있는 권리를 지니고 있다. 

임차인이 일정 기간 동안 임대한 부동산을 점유하고 사용할 수 있는 권리를 임차권(Leasehold)이라 한다. 

사업체를 인수할 때 제일 중요한 것 중의 하나가 임대계약이다. 

임대계약 시 바이어가 주의할 사항은 건물 임대 기간과 연장 가능성, 매년 인상되는 임대료 조건, 임대계약의 제3자 양도 가능성, 동산과 부동산세 납부책임, 건물 화재보험과 책임보험의 책임한계, 건물수리의 책임한계 등 빌딩 주인 측은 자신들에게 유리한 조건을 내세우기 때문에 임대계약서를 작성하기 전에 전문 변호사의 도움을 받는 것이 유리하다. 

일반적으로 입주자는 임대권을 자유롭게 양도할 수 있다. 만약 건물주(Landlord/Lessor)와 입주자(Tenant/Lessee)가 임대계약서에서 그 임차권을 양도하지 못하도록 한 규정이 있을 때는 입주자는 임대권을 제3자에게 양도할 수 없게 된다.