1. 미국 부동산 소유권 

(1) 단독 소유권(Ownership in Severalty or Sole Owner)

미국 부동산을 소유함에 있어 개인 단독 소유권의 가장 큰 장점은 등기법인 회사 운영이나 유지하는 법률 자문 비용 등이 발생하는데 개인 명의로 소유할 경우 간단하고 유지비용이 들지 않는다. 단점으로는 임대차 계약, 금융 기관 차입 등과 같이 부동산 소유 및 임대에 관련된 모든 부채 및 의무에 대해 투자자가 무한 책임을 져야 한다.

(2) 공동 소유권(Joint Tenancy)

두 명 이상의 당사자가 부동산을 함께 소유하고 부동산에 대한 권리를 가지고 있다. 공동 소유권 성립 요건은 첫째 모든 소유자는 같은 시점에서 소유를 시작하여야 하며, 하나의 등기 권리증(Title) 하에서 소유권이 모든 소유자에게 이전되어야 하며, 소유자 간에 동일한 권리로 존속하여야 하며, 소유자 간에 사용, 수익의 권리가 동일하여야 한다. Joint Tenancy 소유권자의 사후에 그의 지분을 다른 다른 사람에게 양도 하도록 유언장을 남겼다 할지라도 이는 아무런 법적인 효력을 발생하지 못한다. 

(3) 분할 공동 소유권(Tenancy in Common)

부동산을 한 명 이상이 공유하는 공동 소유권이 있는데 이는 각 소유주들이 해당 부동산에 대해 나누어질 수 었는 권리를 일정한 비율로 소유하고 있음을 말한다.

우리나라의 공유와 비슷한 개념으로 각 소유권자는 당해 부동산에 대해서 서로 다른 권리를 가질 수 있고 별도의 등기 권리증도 가질 수 있고 소유권 개시 시기도 다를 수 있다. Tenancy in Common 형태의 특징은 소유주의 사후에 그 소유권이 다른 공동 소유권에게 양도 되지 않고 소유주의 유언이나 상속법에 의해 상속된다는 점이다.

(4) 부부 공동 소유권(Community Property)

워싱턴주에서 채택하고 있는 공동재산권 제도는 부부가 결혼 후 모은 재산은 누가 벌었거나 누구 소유로 되어 있는가를 막론하고 모두 부부 공동재산으로 취급하여 반반씩 동등하게 소유하고 있는 것으로 간주한다. 공동재산권을 채택하고 있는 워싱턴주에서는 부동산을 양도할 때 비록 누구 한 사람만 소유주로 등기되어 있다 할지라도 부부 두 사람이 법적인 주인이므로 두 사람 모두 양도증에 서명해야 한다. 만약 부부 중 한쪽이 사망했을 때 고인의 공동재산에 대한 지분은 살아남은 배우자에게 자동적으로 양도되지 않고 고인의 유언에 따라 양도되며 유언이 없을 경우에는 주의 상속법에 따라 생존한 배우자나 다른 상속인들에게 상속된다.

(5) 유한 책임 회사(Limited Liability Company, LLC)

유한 책임 회사는 부동산 투자자를 위한 Corporation의 유한 책임과 투자 파트너십의 세금 특성을 갖춘 혼합된 형태의 비즈니스 주체이다. S Corporation 주식회사와 비교하면 LLC는 투자자의 자본구조, 투자자 형태 등에서 유연성을 가지며 Limited Partnership과 비교할 경우 모든 소유자들이 사업체 관리에 참여할 수 있고 General Partner가 필요 없으며 의무에 대해 유한 책임을 진다.

(6) 주식회사(Corporation)

주식회사는 C Corporation과 S Corporation 형태가 있다. C Corporation은 일반적인 주식회사 형태로서 주주들로 구성되어 있으며, 주식회사 설립 시 정관을 작성해야 하며 회사의 주요 의사결정을 위해서는 이사회 결의 및 주주 총회의 승인을 받아야 하는 개인과는 분리되어 있는 별도의 법인이다. 세금 측면에서 C Corporation은 주주들과는 구분된 별도의 납세 의무를 가지게 되며 회사의 이익에 대해 정해진 세율에 따라 세금을 납부해야 한다. C Corporation의 단점 중 하나는 이중과세에 있다. S Corporation은 C Corporation과 같은 방법으로 설립하지만 주주 전원이 만장일치로 동의하면 연방 세법에서 정한 C Corporation 의 형태를 선택할 수 있다. S Corporation은 C Corporation과 동일하게 회사의 의무에 대해 유한 책임을 지게 되지만 다른 점은 납세의무(Taxation)에 있다. S Corporation이 독자적인 법적 주체라 하더라도 독자적인 납세 의무는 없으며 과세 대상 소득이나 손실은 각각의 지분대로 주주에게 들어가며 S Corporation을 소유함으로 발생하는 소득에 대해서는 이중과세가 되지 않는다.

S Corporation의 중요한 제약사항 중의 하나는 주주의 수가 75명을 넘을 수가 없다. 

(7) 동업재산 소유권(Tenancy in Partnership)

동업 Partnership은 다음의 두 종류로 나뉜다. 즉 각자가 Partnership의 일반 채무에 대해서 개인적으로 책임을 지는 General Partnership과 Limited Partnership이 있다. 후자는 General Partners와 Limited Partners로 구성되어 있으며 General Partners는 적극적으로 경영에 참여하지만 Limited Partner는 자금 조달을 책임지되 직접적인 부동산 운영에는 거의 관여치 않으며 Partnership이 가지는 채무에 대해서도 개인적인 책임을 지지 않는다. 대부분의 주에서 채택하고 있는 Uniform Partnership Act 하에서의 Partnership은 Tenancy in Partnership의 형태로 부동산을 소유할 수 있게 되어 있다. 이 형태에서 Partner들은 당해 부동산을 동등하게 소유할 수 있지만, 다른 Partner들의 동의 없이 소유권을 처분하지 못하며, 특정 상속법의 적용을 받지 아니하며, Partnership 채권자에 대해서 완전 변제가 이루어 지기 이전에 당해 부동산을 분할할 수 없게 되어 있다. 만약 Partnership 청산을 위해서는 당해 부동산을 매각해야만 한다.

<부동산 투데이 제공>