부동산 매매 

부동산 매매 계약서는 매도자(seller)와 매수자(buyer )각각에게 일정한 권리와 의무를 부여하고 있다. 부동산 매매 계약서에서 가장 중요한 사항은 매도자(seller)가 부동산과 관련된  등기권리증(deed) 을 매수자(buyer)에게 넘겨주고 매수자는 가치를 지불 한다는 것이다. 그리고 양 당사자는 부동산 매매 계약서 조항이 이행되지 않을 경우 계약 내용을 이행하지 않는 당사자는 손해 배상 의무의 위기에 처해지게 된다. 따라서 매매 계약서는 부동산 거래에 있어서 반드시(in writing) 으로 작성하도록 법률에 의하여 구속력을 지니고 집행되기 때문에 다음과 같이 조건을 갖추어야 한다.

(1) 법률 행위 가능자

부동산 매매 계약당사자들은 계약을 체결할 법적능력(legal capacity)을 갖추어야 한다. 미성년자 혹은 정신이상자가 부동산 계약을 체결할 경우에는 계약이 취소할 수 있는 법률 행위(voidable)이기 때문에 미성년자는 그들의 행위를  일방적으로  취소 할수 있고 의무 이행을 거절할 수 있다.

(2) 적법한 의도

부동산 매매 계약 내용은 항상 적법해야 하며,그 계약 내용이 위법하거나 공공 정책에 위반되어서는 안 된다. 예를 들어 범죄의 실행을 위한 계약 혹은  일방 당사자가 협박, 감금, 부당한 영향력 하에서 합의한 경우, 마약을 보관하는 등의 계약은 불법 계약이다.

(3) consideration 

매매 계약 당사자는 상대방이 인정하는 대가를 지불 해야 한다. 매도자(seller)의 대가(consideration)는 부동산의 이전이 될 것이고 매수자(buyer)의 대가(consideration)는 이전되는 부동산의 가치를 충족시킬 수 있는 금전이나 대가물이 될 것이다.

(4) 사기 방지법(statute of frauds)

부동산 계약은 사실상 많은 기술적인 측면과 합의점을 담고 있는데 구두로 계약을 맺었다면 많은 오해가 생길 것이 분명하다. 사기방지를 위해서 모든 계약은 장래의 불필요한 분쟁과 일방의 손해 등을 사전에 막기 위해서는 반드시 서면(in writing)으로 계약서를 작성해야 한다. 

(5) 청약(offer)과 수락(acceptance)

부동산 계약에서 매수자(buyer)가 어느 가격을 매도자(seller)에 통보하면 매도자는 세가지를 선택 할수 있다.첫째는 일반적으로 ‘오퍼’라고 불리는 청약은 매수자(buyer)가 매도자(seller)로부터 제시된 매매 조건을 수락해 매입할 의사를 문서로 하는 조건부 약속이다.

이 청약을 법적으로 성립하기 위해서는 매수자가 계약의 모든 조건과 매도자가 요구하는 수락조건을 정해야 한다. 청약에는 계약 당사자, 매매 가격, 계약조건, 계약 이행 시기 등 최소한의 계약조건을 명시해야 한다. 둘째 수락(acceptance)은 매수자(buyer)가 매도자(seller)에게 부동산을 매입하겠다는 의사 표시를 하였을 때 '오퍼'(offer)에 표시된 모든 조건과 내용을 검토한 후 받아들이겠다는 합의이다. 매수자(buyer)가 수락을 한다는 것은 계약의 효력을 발생시키는 것이다.

매수자(buyer)와 매도자(seller) 상대방 모두 서명을 하게 되면 그즉시 계약은 양측 당사자에게 법적 구속력을 지니게 된다. 셋째 반대청약(counter offer)은 매수자(buyer)가 제시한 매매 조건을 매도자(seller)가 새로운 조건을 제시하게 되면 반대 청약으로 간주한다.

<부동산투데이 제공>