미국에서의 사업체 매매는 부동산 매매와 같이 매우 중요하다. 사업체 매매는  별도로 이를 규제하는 관련 법규 또한 부동산법이 아니다. 일반적으로 사업체 매매 거래는 사업체와 함께 장비, 가구 재고물품 등을 전체로 하여 매매가 이루어진다. 미국의 각 주정부는 사업체를 매매 할때 통일상법(uniform commercial code)을 적용하고 있다. 통일상법은 사업체 매매에 대하여 채권자를 보호하고 매입자(buyer)에게 부채를 안겨주지 않기 위함이다.

한인들이 운영하는 사업체 매입시 가장 주의 깊게 살펴야 할 부분은 판매자(seller)의 채무정리이고 사업체 리스내용과 매상 확인이 중요하다. 사업체 매매에 첫째는 바이어가 구입하고자 하는 현재 운영 중인 사업체의 리스기간이 몇 년 남았는지, 옵션이 포함되는지 남은 리스 기간이 끝나면 새로운 리스를 받을 수 있는지 등을 명확하게 확인해 봐야 하며 될 수 있는 한 변호사에게 의뢰해 리스계약서를 검토하는 것이 매매계약의 법적보호가 가능하다. 일반적으로 리스 옵션이 있는 경우 바이어가 사업체를 인수할 경우에도 리스 옵션이 해당되는 경우가 있지만, 리스 계약을 셀러에게만 옵션이 국한되는 리스계약도 있으므로 리스 계약서를  확인 해야한다. 사업체 매매에서 매상 확인은 최근 2-3년 세금 보고 기록과 물품 인보이스, 캐시레지스터, 크레딧카드 매출전표 등을 점검해 보고 별도로 바이어가 직접 매상 점검을 확인한다. 간혹 셀러가 바이어의 매상 확인을 기피하기도 하지만 바이어가 매상과 상관없이 사업체를 매입 하려는 것이 아니라면 매상을 확인하고 사업체를 인수해야 한다. 매상 점검은 사업체 매매계약후  합의에 의하여  에스크로를 오픈하기 전에 할 수도 있고 에스크로를 오픈한 후에 할 수도 있지만 사업체 매매계약서 작성 할때에 반드시 셀러와 바이어 합의 후에 에스크로 서류에 단서조항(contingency)을 포함하여 에스크로가 오픈한 후에도 매상 확인을 할 수 있도록 이어는 규정해 놓아야 한다.

사업체 매매 시 셀러 측에서 총수입을 서류상으로 매매 계약서에 특별히 작성하지 않는 한 구두상의 총수입이 약속한 매상보다 그 액수가 떨어졌다는 경우가 많다. 대부분의 경우 매상의 보장이 셀러의 주장과 바이어의 주장이 대립되기 때문에 확실한 증거가 없는 매우 어려운 소송을 방지하기 위해 가장 효과적인 방법은 일정 기간 동안 사업체 오픈하는 시간에 가서 어떻게 운영이 되는가를 직접 보고 매출이 얼마나 되는지 직접 확인해야 한다. 사업체 매매계약서를 작성하면 반드시 에스크로를 개설해야 한다. 에스크로를 개설하지 않고 사업체를 구입할 경우 사업체에 대한  세금체납, 외상미수금 혹은 부채 등을  바이어가 책임지게 되므로 에스크로를 개설하여 사업체 매매계약의 법적 보호를 받을 수 있다.

● 상업용 부동산 임대차 계약 

사업체 매매에 있어서 현재 판매자(seller)가 지니고 있는 임대계약을 그대로 인수할 것인지 또는 매입자(buyer)가 건물주(Landlord)와 새로운 임대계약을 할 것인지를 확인해야 한다. 상업용 임대계약은 임대인과 임차인 간에 사업상의 관계(business relationship)를 형성한다. 상업용 임대의 가장 일반적인 net lease의 경우에는 임차인이 운영비용의 전부 또는 일부를 부담하게 된다. 흔히 '트리플 네트 리스'를 일컫는다. 이 경우 첫번째 네트(net)는 임차인이 부동산 세금(property Tax)을 부담한다는 것을 의미하며, 두번째 네트는 보험료(Insurance premium) 이때의 보험은 건물 주인을 위한 보험이지 테넌트를 위한 보험이 아니다. 만일 사업체 소재 건물에 화재가 발생해서 테넌트 소유 마켓이 전소됐으면 건물주가 파괴된 건물을 다시 지어줄 수 있으나 사업체 물건 재고 같은 손해분은 테넌트의 화재 보험으로 커버해야 한다. 세 번째 네트는 건물 관리 비용 여기서는 유틸리티, 청소 용역비, 건물 수리와 유지보수비를 포함한 모든 운영비용(operating expenses)을 부담하는 경우를 absolutely net,net-net-net lease 또는 triple-net lease라고 한다. 오늘날 거의 상업용 임대계약은 임차인이 운영비용의 전부 또는 일부를 부담하는 추세이며, 소규모의 시설 임대인 경우에는 임대인과 임차인이 비용을 같이 나누어 분담하는 경우가 있다. 일부 상업용 임대계약은 절충안을 채택하기도 하는데 임대인과 임차인이 비용에 관한 특정 비율이나 증가분의 일정 부분까지만 부담하는 것이다. gross lease는 임대인이 모든 운영비용을 부담하는 것을 말한다. 테넌트 측으로서는 가장 좋은 상업용 임대차 계약 조건이지만 요즘에는 찾아보기 힘들다. percentage lease는 임차인의 총매출을 기준으로 임대료를 산정하는 방식이다. 주로 쇼핑몰에 입주하는 소매시설의 임대에 많이 사용되는 이 방식의 경우 임대인은 임차인의 이익과 위험을 같이 나누게 된다. 전형적으로 총매출에 무관하게 일정 금액은 임대료로 지불 되어야 하며 이를 기본 임대료(base rent)라 한다. 여기에 더해서 총 매출의 일정 비율을 percentage rent 또는 overage rent 라는 이름으로 지불하게 된다. 

●사업체 감정

사업체 구입 가격의 기준은 일반적으로 매출, 순이익, 마진율 등을 비교 분석하여 매매가격을 책정하는데 비지니스 매매 전문가들도 이에 대한 확실한 정답은 내놓지 못한다. 예를 들어 매상이 같은 월 $50,000 테리야끼 식당이 일반적인 매매가격으로 $30만 달러에 매물로 나왔다고 할경우 주 7일 오픈하는 식당과 주 5일 영업하는 식당이 있다면 매매가격이 같을 수 없으며, 렌트비가 A식당은 월 2,500달러, B식당은 월 4,500달러라면 사업체 매매 권리금 계산은 쉽게 결정하기 어렵기 때문이다. 사업체 가격을 산정하는 공식을 매상, 순수익, 마진율, 렌트비 등을 참조하여 먼저 매출 기준으로 보는 법을 알아보자. 

우리가 흔히 월매상 곱하기 얼마라는 단순 방정식이다. 전문가들은 이 방식에 워낙 변수가 많다고 하지만 이 룰이 가장 보편적으로 쓰이는 방식이기 때문이다. 한인들이 주로 운영하는 업종인 테리야끼, 세탁소, 그로서리, 스모크 샾, 주유소, 모텔 등은 업종에 따라 차이는 있지만 매상이 많이 떨어지는 업소는 배수의 원칙을 적용하기 어렵다. 매매하고자 하는 사업체의 배수를 산출했으면 렌트비를 따져야 한다. 일반적으로 인건비나 유틸리티 비용은 어느 정도 줄일수 있으나 렌트비는 고정 비용이다. 월매상 5만 달러 매상의 테리야끼 식당이 20만 달러에 아주 좋은 가격에 나왔다. 그런데 렌트비가 월 8,000달러라면 주인 부부가 부지런히 일해도 남는 것이 별로 없다는 결론에 이른다. 적정 렌트비를 넘어가면 아무리 장사를 잘해도 나중에 팔 때 어려움을 겪어야 한다.

리스 조건도 매매가를 산출하는데 필요한 요소이므로 구입하고자 하는 사업체 매물이 마음에 들더라도 리스가 5년 미만으로 남았거나 조항을 꼼꼼히 살펴보고  사업체 구입 여부를 신중하게 판단해야 한다.

<부동산  투데이 제공>