● 부동산 소유권 보험

부동산 소유권 보험(Title Insurance) 제도는 매매되는 부동산에 대한 소유권을 보장해주는 보험업무와 부동산 거래가 모두 완벽하게 이루어질 수 있도록 필요한 부동산 결산업무를 제공하는 두 가지 기능을 병행하고 있다.

부동산을 매매하는 과정에서 Buyer에게는 구입 하고자하는 부동산에 대한 소유권을 보장해줌으로써 Seller의 소유권에 대하여 의심 없이 부동산을 매입할 수 있도록 해주며 부동산을 담보로 Buyer에게 부동산 융자금을 대출해 주는 금융기관에게는 부동산에 대한 저당권과 그 순위를 보장함으로써 금융기관이 손쉽게 부동산 융자를 대출해 줄 수 있도록 한다.

한국 부동산법에는 없는 미국에서 부동산을 매매 할 때 발생하는 생소한 단어가 Escrow와 부동산 소유권보험(Title Insurance)이다. 미국에서는 부동산 매매나 융자를 신청할 경우에는 반드시 소유권보험에 가입해야만 금융기관에서 대출을 받을 수 있고 부동산 거래가 종결된다. 

이 소유권 보험증서는 확인될 수 있는 위험들로부터 과실이 입증되지 않아도 보호받을 수 있다. 부동산 소유권보험은 과거 부동산의 소유주가 어떻게 소유를 했는지 모든 과정을 조사한다. 

이러한 과정을 통해 부동산의 소유권과 관련된 사항을 조사하여 부동산 소유권보험을 가입시킨다. 이러한 조사는 해당 부동산에 관련된 담보나 명의에 관한 기록 등을 확인한 후 소유권과 관련된 재산권의 하자 등이 있는지 확인하게 되며 이러한 과정을 거쳐 완전무결한 소유권을 Buyer에게 이전시켜야 하는 것이다. 

부동산을 매매하는 과정에서 구입한 부동산의 소유권에 문제가 발생하여 소유권을 잃게 될 경우 부동산 소유권보험을 통하여 구입 가격만큼 보상을 받을 수 있다. 

여기서 부동산 소유권보험의 보험료와 부동산을 구입한 Buyer가 집안의 보석 등 중요물건에 대해 별도로 가입한 재산보험이나 화재보험과는 성격이 다르다. 

일반적으로 보험상품은 장래에 발생할 수 있는 일들에 의해서 손해 보상을 해주는 제도이나 부동산 소유권보험은 과거에 발생했던 일들에 의해 손해를 입은 금융기관이나 Buyer에게 보호막이 될 수 있는 좋은 제도라고 할 수 있다. 

부동산 소유권보험은 Buyer가 구입한 부동산의 실질적인 소유주를 보장하는 매수인 소유권보험(Owner's Policy)과 부동산을 담보로 Buyer에게 부동산 융자금을 대출해 주는 금융기관에게 해당 부동산에 대한 저당권과 순위를 보증하는 저당권 보험(Lender's Policy) 등이 있다. 

예를 들어 Seller가 부동산 양도증을 위조하여 다른 사람의 부동산을 자기 앞으로 등기한 후 Buyer에게 팔았거나 등기되지 않은 Seller의 저당권이 나중에 발견되어 Buyer와 부동산 대출금을 융자해준 저당권자가 재산상의 손해를 소유권 보험회사가 보상해 주는 것이다. 

부동산 소유권보험이 일반화되어 있는 미국에서는 Seller가 갖고있는 깨끗한 소유권을 증명하도록 하고 있으며 통상적으로 부동산 계약서는 Buyer를 피보험인으로 하는 부동산의 소유권보험을 Seller의 비용으로 신청하도록 요구하고 있다. 

고객으로부터 부동산의 소유권보험이나 저당권 신청을 소유권 회사에 의뢰하면 먼저 해당 부동산에 관한 소유권과 권리 관계를 카운티 등기소에 등기된 문서 등을 공공기록(Public Records)을 통해 현 소유주로부터 그 전 소유주들을 향해 역으로 거슬러 올라가며 조사한다. 

소유권과 부동산에 관한 권리들은 변동사항이 공시되는 것을 원칙으로 하고 있어 등기를 해야 효력이 발생하기 때문에 법으로 지정된 등기기록들을 조사함으로써 현 소유주의 소유권과 권리에 이상이 있는지를 알게 되는 것이다. 

소유권 보험회사는 현 소유주까지 내려오는 동안의 부동산 소유권과 권리들이 변동되어 내려져 온 등기기록 소유권 사슬(Chain of Title)을 조사한다. 

이와 별도로 세금, 상속, 이혼, 소송이나 재판 판결 등으로 인하여 해당 부동산의 소유권과 그 소유권에 미치는 문제점을 부동산 권리 분석 보고서(Title Commitment)를 작성하여 부동산 계약의 당사자와 부동산 융자를 신청한 금융기관에 전달한다.