● 부동산 담보권

(1) 저당권(Mortgage): 은행에서 융자를 받으면서 주택, 상업용 상가, 아파트, 농장 기타 부동산을 담보로 제공하는 경우가 있다. 부동산 소유주는 채무자와 저당권 설정자(Mortgagor) 가 되어 대출 금융기관인 저당권자(Mortgagee)에게 담보 빚 차용과 저당권 설정 계약을 해주며 저당권이 보호받기 위해서는 해당 부동산이 위치한 카운티 등기소에 등기 함으로서 효력이 발생한다.

일반적으로 저당권과 이와 관련된 차용증은 양도 혹은 인수 할 수 있고 저당권은 이를 발생시킨 부동산 담보 빚이 변제됨과 동시에 소멸하는 것이 원칙인데 만약 채무의 변제가 없을 경우 저당권자가 해당 부동산을 법이 명시한 강제집행(Foreclosure)을 통하여 우선 변제받을 수 있도록 보장하고 있다.

(2) 법원 판결담보권(Judgment Lien): 부동산을 소유하고 있는 소유주가 금융기관에서 무담보로 융자금을 지급 기일이 지났어도 상환하지 못했거나 자동차 보험이 만기 된 것을 모르고 상대방 운전자에게 손해를 입혔을 경우 금융기관이 무담보로 빌려준 무담보 빚(Unsecured Debt)이나 사고나 다른 계약 위반으로 인하여 손해배상을 청구할 수 있는 권리 등은 일반적으로 동산재산(Personal Property)으로 구분하여 부동산 소유주에게 영향력을 행사하지 못한다. 그러나 금융기관이나 금전적인 손해를 입은 당사자가 법원에 소송을 제기하여 승소 판결(Judgment)을 받은 후에 해당 부동산이 위치한 카운티 등기소에 이 판결을 등기하면 부동산재산(Real Property)의 일종인 법원의 판결 담보권(Judgment Lien)으로 바뀐다.

(3) 세금 담보권(Tax Lien): 부동산 소유주에 부과된 정부 기관의 각종 세금 소득세(Income), 상속세(Estate and Inheritance), 고용인세(Employment Tax) 등은 정부에 지고 있는 무담보 빚이며 동산으로 취급하지만 법이 정한 일정 기간 안에 갚지 않으면 해당 세법이 정한대로 재촉(Notice)을 발송한 후 법원 판결이 없어도 납세자 소유 부동산이 위치한 카운티 등기소에 등기 할 수 있는 권리가 부여되고 등기와 동시에 담보권(Lien)으로 바뀐다. 담보권 순위는 부동산 등기소에 등기된 순위에 따라 정해지며 부동산을 강매하여 세금을 변제 받을 수 있다.

(4) 건축업자 담보권(Mechanics Lien): 부동산의 건축, 개조, 보수공사에 건축재료를 공급하고 노동력과 장비를 제공한 건축업자가 돈을 받지 못했을 때 해당 부동산에 공사비 청구권을 카운티 등기소에 등기하는 것을 말한다. 부동산 소유주가 건축업자에게 공사금 전액을 지불 했다 할지라도 건축업자가 하청업자에게 공사대금을 지불 하지 않았을 경우 하청업자가 해당 부동산 소유주에게 하청업자 담보권 포기 약속을 하지 않을 경우 담보권을 행사할 수 있다. 건축업자 담보권은 건축업자가 건축재료, 노동력을 제공한 날로부터 일정한 기간 안에 법원의 판결 없이도 부동산이 위치한 등기소에 등기함으로써 담보권의 효력이 발생한다.

(5) 부동산 세금담보권(Real Estate Tax Lien): 부동산세금은 각 부동산의 가치에 비례하여 해당 부동산이 있는 카운티 과세평가국(Assessors Office)에 의해 평가된 공시가격(Assessment Value)을 각주에 속해있는 카운티 지역의 편차를 감안하여 조정한 후 산출한다. 부동산세금은 세금의 과세지역(Taxing District)에 포함된 지방자치 단체, 초등학교부터 대학이 위치하고 있는 학군 위생국, 하수국, 수도국 등의 예산에 충당한다. 부동산세금은 과세지역의 회계연도 예산(Budget)을 작성하여 총예산 지출과 부동산세금을 제외한 수익을 계산하고 차액을 부동산세금에서 징수할 금액으로 산출한다. 그리고 이 금액으로 과세 지역 안에 위치한 부동산들의 총공시가격을 나누면 해당 과세지역이 부과하는 세율이 나오고 각 과세지역들의 세율을 합한 것이 총 세율이 되는 것이다. 부동산세금 담보권은 다른 모든 담보권과 달리 등기소에 등기한 순서와 관계없이 담보권 중 항상 최우선권이 있다.