ES Berry Law·이스트웨스트뱅크 SBA·코람데오·뉴욕라이프 4인 강사진 무대

"WA Saves 2027년 시행 임박...워싱턴 상속세 면제 300만 달러뿐, 대비해야"

워싱턴주 한인 자영업자들을 위한 종합 실무 세미나가 마더스데이 전날인 9일 페더럴웨이 1가 도서관에서 열렸다. 지역 한인 전문가 그룹과 한인 언론사 미디어한국이 공동으로 마련한 '워싱턴주 자영업자를 위한 법률, 은퇴 및 재정 3차 세미나'다.

이번 행사는 2024년 벨뷰, 2025년 페더럴웨이에 이은 세 번째 세미나로, 변호사·SBA 융자 담당자·은퇴 전문가·재정 전문가 등 4명의 강사진이 차례로 마이크를 잡고 자영업자들이 실무에서 곧바로 활용할 수 있는 정보를 전달했다.

세미나 사회는 뉴욕라이프 소속 김수현 재정 전문가가 맡았다. 김수현 재정 전문가는 인사말에서 "마더스데이 바로 전날이라 가족과 식사 약속이 있는 단골 청중들이 많이 참석하지 못해 아쉽다"면서도 "오히려 소수정예인 만큼 알찬 정보를 자세히 다루고 끝까지 함께한 분들에게는 깜짝 선물도 준비했다"고 분위기를 띄웠다.

◈ "상업부동산 첫 진입은 멀티패밀리부터"...시애틀 오피스 공실률 36.5%

첫 강의는 벨뷰 소재 ES Berry Law PC의 오스카 양 변호사가 맡았다. 주제는 '2026년 상업부동산법 현황 및 자영업자가 알아야 할 법률 지식'이었다. 양 변호사는 민사소송, 비즈니스법, 부동산법, 가정법, 상속·리빙트러스트 분야 전반에서 실무를 진행하고 있다.

양 변호사는 상업부동산을 멀티패밀리(다세대), 리테일, 오피스, 호스피탈리티, 인더스트리얼·헬스케어 등 크게 5개 카테고리로 나눠 설명했다. 그는 워싱턴주 상업부동산 시장이 팬데믹 이후 2022년부터 회복세를 이어가고 있지만 "전체 평균은 회복으로 보여도 사실은 일부 섹터만 가파르게 회복하고 나머지는 그저 그런 상황"이라고 분석했다. 2024년 대비 2025년 워싱턴주 상업부동산 거래액은 43%, 거래 건수는 11% 늘었다.

양 변호사는 처음 시장에 진입하는 한인 투자자들에게는 멀티패밀리를 추천했다. 멀티패밀리는 2024년 대비 2025년 거래 건수가 68%나 늘며 가장 활발한 흐름을 보였다는 것이다. 그는 "투자는 혼자 하는 게임이 아니라 시장 전체가 받아주는 흐름에 올라타는 것이 가장 현명하다"며 "아무리 똑똑해도 시장을 거스르면 서핑할 때 파도를 역행하는 것과 같다"고 비유했다.

인더스트리얼 플렉스 부문은 거래액이 49%, 거래 건수가 19% 늘었지만, 1평방피트당 단가는 떨어졌다고 그는 덧붙였다. 반면 시애틀 다운타운 오피스 공실률은 36.5%로 작년보다 더 악화됐고, 미국 평균(약 20%)을 크게 웃돌았다. 

이스트사이드 오피스 공실률도 25% 수준으로 결코 좋지 않은 수치라고 평가했다. 양 변호사는 한인들이 흔히 범하는 실수로 "가용 자금을 최대치로 끌어다 한 곳에 몰아넣는 투자"를 꼽으며, 분산과 리스크 관리의 중요성을 강조했다.

◈ 시애틀 상업임대차 법 개정...24개월 공실 자동 'Substantial Alteration' 폐지

양 변호사는 자영업자가 반드시 알아야 할 시애틀시의 최근 법률 변화도 짚었다. 핵심은 'Substantial Alteration(상당한 개조)' 규정 개정이다.

기존 시애틀시 규정은 상업 공간이 24개월 이상 비어 있다가 새 세입자가 들어와 영업 변경을 할 경우, 변경 폭이 크지 않더라도 자동으로 Substantial Alteration 절차에 들어가 빌딩 코드·소방·접근성 등 컴플라이언스 비용이 급증하도록 돼 있었다. 

그러나 2025년 10월 자로 시애틀 다운타운 일대 7개 구역의 소형 상업 공간에 한해 24개월 이상 공실 조항이 자동으로 적용되지 않도록 법이 완화됐다. 양 변호사는 "다운타운 공실률 상승에 대응해 소상공인에게 숨통을 열어준 좋은 뉴스"라고 평가했다.

이와 함께 상업 임대차 계약에서 임대인이 요구할 수 있는 시큐리티 디파짓과 개인보증(Personal Guarantee)의 한도도 제한됐다. 시애틀의 경우 개인보증 한도는 '기본 월세 2년치 + 임대인이 부담한 테넌트 임프루브먼트(Tenant Improvement) 부분'으로 제한된다. 

예를 들어 테넌트 임프루브먼트가 50만 달러이고 그 중 임대인이 30만 달러를 댔다면, 개인보증 한도는 2년치 기본 월세에 30만 달러를 더한 금액까지다.

양 변호사는 또 시 정부가 부과하는 '일일 페널티(Daily Penalty)'를 가장 위험한 처벌로 꼽았다. "1회성 벌금 1만 달러보다, 매일 500달러씩 누적되는 벌금이 훨씬 더 무섭다. 

무시하고 두면 어느 순간 액수가 감당 못 할 수준으로 불어난다"고 경고했다.

이 밖에도 2024년 6월 6일부터 1년 이상 기간의 임대차 계약서에 대해서도 공증(notarization)이 더 이상 효력 요건이 아니게 됐다는 점, 그리고 임차인이 파산을 신청할 경우 임대인 측 변호사 비용이 1만 달러를 훌쩍 넘기는 일이 흔하다는 점도 짚었다.

양 변호사는 청중에게 "이번 강연이 도움이 됐다면 구글 리뷰를 남겨 달라"며, 리뷰 작성 시 평소 무료로 진행하지 않는 첫 상담을 25분 무료로 제공하겠다고 안내했다.

◈ SBA 융자 최대 500만 달러...시민권자 요건 강화로 영주권자는 제외

두 번째 강의는 이스트웨스트뱅크 에리카 리 SBA 비즈니스 개발 매니저가 맡아 SBA 융자의 구조와 실전 활용법을 설명했다.

SBA(Small Business Administration)는 1953년 설립된 미 연방기관이다. SBA는 직접 대출을 내주지 않고, 은행이 소상공인에게 내준 대출의 약 75%를 보증해 주는 방식으로 작동한다. 은행은 25% 정도의 리스크만 부담하고 대출을 실행할 수 있어, 소상공인은 낮은 다운페이로 비즈니스를 인수하거나 부동산을 매입할 수 있다.

SBA 융자가 활용되는 분야는 크게 ▲운영자금 및 인벤토리 매입 ▲비즈니스 인수·창업 ▲장비 구입 ▲상업용 부동산 매입·신축·재융자 ▲수출 자금 조달 ▲기존 고금리 대출 재융자 등 6개 영역이다. 정육점, 도매업, 서비스업, 제조업, 호텔, 주유소, 그로서리, 세차장 등 한인들이 많이 운영하는 업종 대부분이 신청 자격에 해당한다.

자격 요건은 ▲미국 내 영리 사업체 ▲SBA가 정한 비즈니스 스케일(규모) 기준 충족 ▲주요 지분 보유자(Principal Owner)는 미국 시민권자 ▲개인 신용점수 650점 이상 ▲상업용 부동산 매입·재융자의 경우 자가 사용 비율 최소 51% 등이다.

에리카 리 매니저는 "트럼프 행정부 들어 규정이 강화되면서 주요 지분 보유자가 미국 시민권자여야 한다"며 영주권자도 더 이상 SBA 융자 대상이 아니라는 점을 강조했다. 신용점수가 650점 미만이라도 이민 기간이 짧아 신용 이력이 부족한 경우에는 케이스 바이 케이스로 가능성이 열려 있다고 덧붙였다.

◈ SBA 7(a)와 504 융자...LTV 최대 90%, 25년 분할상환 가능

SBA 융자의 가장 큰 장점은 ▲상업용 부동산의 경우 LTV(담보가치 대비 대출 비율) 최대 90% ▲상업용 부동산 25년 만기 완전 분할상환, 기타 용도 7~10년 만기 완전 분할상환 ▲풍선상환(Balloon Payment) 없음 ▲다른 금융 상품에서는 보기 어려운 장기·고LTV 조건 등이다.

대표적인 두 가지 프로그램은 다음과 같다.

▲ SBA 7(a) 텀 론: 상업용 부동산(CRE) 용도의 경우 LTV 최대 90%, 대출 한도 500만 달러, 25년 완전 분할상환, 변동금리, 3년 조기상환 페널티(첫 해 5%, 두 번째 해 3%, 세 번째 해 1%) 적용. 비(非)부동산(Non-CRE) 용도는 비즈니스 인수, 장비 구입, 테넌트 임프루브먼트, 부채 재융자, 운영자금 등으로 LTV 최대 100%, 대출 한도 500만 달러, 10년 만기, 변동금리, 조기상환 페널티 없음.

▲ SBA 504 융자: 상업용 부동산 매입·재융자 전용 프로그램으로 다운페이 10%로 매입 가능. 1차 모기지(은행 제공): LTV 50%, 30년 만기 10년 거치, 변동/고정금리, 통상 5년 조기상환 페널티. 2차 SBA 영구대출: LTV 40%, 20년 만기, 고정금리, 10년 조기상환 페널티.

에리카 리는 자가 사용 비율 51% 이상을 충족하면 투자용 부동산이 아닌 자가 사용 부동산으로 분류돼 SBA 융자를 활용할 수 있다는 점도 강조했다.

◈ WA Saves 2027년 시행..."소셜시큐리티만 믿는 시대는 끝났다"

세 번째 강의는 캘리포니아에서 활동하는 코람데오 파이낸셜 서비스(Coram Deo Financial Services)의 석승진 대표가 맡았다. 주제는 워싱턴주 의무 은퇴저축 프로그램인 'WA Saves'를 중심으로 한 은퇴 설계다.

석 대표는 WA Saves가 2027년(시행 월은 추후 확정) 워싱턴주에서 시행 예정이며, 캘리포니아의 CalSavers 모델을 따라가는 제도라고 소개했다. 직원이 일정 규모(약 5명 이상으로 알려짐) 이상인 워싱턴주 고용주는 직원들에게 IRA 형태의 은퇴 저축 프로그램을 의무적으로 제공해야 한다. 그는 이 제도를 401K, SEP IRA 등 기존 민간 은퇴 플랜과 항목별로 비교 분석해 자영업자들이 사전에 대비책을 마련할 수 있도록 설명했다.

석 대표는 강의 후반에서 은퇴 패러다임의 변화를 강조했다. 이민 1세대처럼 소셜시큐리티에만 의존할 수 없는 시대로 접어들었으며, 스스로 은퇴를 철저히 준비해야 한다는 메시지였다. 그는 특히 "2034년경 소셜시큐리티 기금이 고갈돼 수령액이 크게 줄어들 수 있다"는 구체적 리스크를 제시했다.

주요 은퇴 리스크로는 ▲현금을 은행에만 둘 경우 인플레이션으로 인해 15년 후 화폐 가치가 크게 하락하는 점 ▲헬스케어 및 롱텀케어 비용 증가가 치명적인 재무 위험이 될 수 있는 점 등을 꼽았다. 투자 원칙으로는 투자자들의 감정 사이클(Cycle of Emotion)에 휘둘리지 않기 위해 분산 투자(Diversification)와 정액 분할 투자(Dollar Cost Averaging)를 반드시 실천할 것을 권했다.

◈ 워싱턴주 상속세 면제 300만 달러..."Tax-Free 자산 구축 필요"

마지막 강의는 세미나를 미디어한국과 함께 기획한 뉴욕라이프의 김수현 재정전문가가 맡았다. 주제는 자산 보호와 운용 전략, 절세, 그리고 은퇴 설계였다.

김수현 재정전문가는 마더스데이를 맞아 직접 준비한 '플라워 벌룬(꽃 풍선)'을 추첨 선물로 내놓으며 청중의 폭발적인 호응을 이끌어냈다. 강연의 핵심 메시지 중 하나는 워싱턴주 상속세(Estate Tax)에 대한 경고였다. 김수현은 워싱턴주 상속세 면제 한도가 약 300만 달러 수준에 불과하다는 점을 들며 "워싱턴주는 살기는 좋지만 죽기에는 안 좋은 주"라는 멘트로 사전 상속 설계의 시급성을 각인시켰다.

이어 현재 4% 수준인 CD(양도성 예금증서) 이자율에 안주해서는 안 된다고 강조했다. 

김수현 재정전문가는 과거 제로 금리 시절을 상기시키며, 특히 이자 수익에 붙는 세금을 경계해야 한다고 설명했다. 그는 은행 CD의 단리 이자보다, 현재의 양호한 이자율을 락인(Lock-in)하면서 세금 유예(Tax-Deferred)와 복리(Compound Interest) 효과를 함께 누릴 수 있는 'Fixed Deferred Annuity'를 매력적인 대안 솔루션으로 소개했다.

다만 과세 이연 상품의 한계도 분명히 짚었다. 김수현 재정전문가는 ▲로스 IRA(Roth IRA) ▲지방채권(Municipal Bonds) ▲생명보험(Life Insurance) 등을 활용한 비과세(Tax-Free) 자산 은퇴 솔루션을 함께 제시하며, 단순한 세금 유예가 아닌 영구 비과세 구조의 자산 포트폴리오를 구축할 필요가 있다고 강조했다.

김수현 재정전문가는 끝으로 "2024년 벨뷰, 2025년 페더럴웨이에 이어 세 번째로 자영업자를 위해 마련된 이번 세미나에는 캘리포니아의 석승진 대표와 SBA 전문가가 새롭게 합류해 더욱 실질적이고 전문적인 정보를 나눌 수 있었다"고 말했다. 그는 이어 "앞으로는 회계사와 이민 전문 변호사 등 자영업자들에게 꼭 필요한 각 분야 전문가들을 하나의 팀으로 구성해, 한인들에게 실질적인 도움을 줄 수 있는 최신 정보를 정기적으로 제공하는 자리를 지속적으로 마련하겠다"고 포부를 덧붙였다. 

또 이번 세미나에 참석하지 못한 한인들도 언제든 관련 전문가와 상담을 통해 도움을 받을 수 있다며, 강사들의 연락처를 함께 안내해 적극적인 상담을 권했다.

세미나는 모든 강의가 끝난 뒤 질의응답 및 개별 상담 시간으로 마무리됐다. 주최 측은 회계사·이민 전문 변호사 등을 합류시킨 차기 세미나도 추진 중이다.

<문의 및 상담>

▲오스카 양 변호사: (206)979-7081

▲에리카 리 이스트웨스트뱅크 SBA 담당: (253)876-5030, Erica.lee@eastwestbank.com

▲김수현 재정전문가: (253)802-2550

<기사‧사진=시애틀코리안데일리 김승규 기자>

오스카 양 변호사가 '2026년 상업부동산법 현황 및 자영업자가 알아야 할 법률 지식'에 대해 설명하고 있다.

에리카 리 매니저가 SBA 융자의 구조와 실전 활용법을 설명하고 있다.

뉴욕라이프의 김수현 재정전문가가 자산 보호와 운용 전략, 절세, 은퇴 설계에 대해 설명하고 있다.

코람데오 파이낸셜 서비스의 석승진 대표.

참석자들이 세미나에 집중하고 있다.